位于日本的轻井泽在百年间迅速崛起，业内对于该小镇项目的研究和考察热情也在高涨。本文通过实地考察和专业文献的研究，从规划、产业和运营的角度，去剖析这个经典的小镇模板。希望业界通过这个小镇的案例，冷静分析未来我们在建设小镇的过程中需要面对的诸多重要问题。一个成型的发达地区案例的系统问题，会对中国的小镇建设领域带来极其重要的宝贵经验。
阅读之前，请先思考：
轻井泽的产业是如何设置的？
轻井泽的文化是如何创造的？
轻井泽的地产开发是如何运营的？
轻井泽给中国小镇开发有何启示？
1、轻井泽的起源与沿革所需具备的素质
众所周知，一本世界名著的诞生、一部伟大的电影和一个地区、一个经济体的开创和形成，往往都离不开一些关键的人物、事件和重要的历史因素。若没有这些重要的外部因素、机缘的遇见和交会，它们只会是颗流星，在长达百年这样的时空轨迹上，不会留下太多印痕。
而当一个作品经历了百年的时间沉淀，仍在不断地孕育、发酵，甚至充满活力的时候，它一定是被时间和一代代人们赋予了新的元素。
在这样的历史时空背景下，我们再来看轻井泽。
轻井泽是东京前往关东地区旅游的前哨和根据点
轻井泽町总占地平方公里，其中南北向长度为14公里，东西向长度为12公里，坐落于东京的西北角，在长野、群马县的交界部位。东京站与轻井泽站的直线距离约有公里，新干线的行驶里程是.8km。北陆新干线的轻井泽站和上信越自动车道等广域交通网的完成，这两条穿越轻井泽的重要交通，将日本关东地区和首都经济圈连成了一体。
轻井泽与东京、关东城市群的外部交通关系
根据轻井泽当地的最新数据统计计算，每年通过新干线和JR乘车量达到万人，其中JR3万人。
虽然新干线的开通，给轻井泽带来了大量的人气，但私家车仍然是到达轻井泽的最重要的交通手段。这点可能与整个东京城的交通模式有关系。众所周知，东京城因其土地资源珍贵，*府出于环境保护和城市承载力的提升的目的，对私家车进行严格的控制。在日常的出行中，东京的私家车分担率不到10%，通勤比例不到4%。对于一个私家车保有量达到万台以上的城市，东京的市民郊区开车度假也是一种重要选择。不过从数据上看，新干线的通勤最大程度的是带来了年轻人群的到来。
不同年龄层游客到达轻井泽町的交通工具使用比率
另外，我们从日本长野县的一份专项调查问卷可以看出，轻井泽75%的选择都是本地私家车，而选择乘坐新干线的只有11.9%。
轻井泽町所在的长野县不同游览地点游客使用交通工具比例
还有一个重要的因素是，在一个幅员辽阔的小镇上度假，休假者或者观光客们选择的更多是用机动车，这样更利于在周边全域的旅游景点上进行穿梭。而这一点也是轻井泽的重要模式。从某种意义上说，轻井泽是周边地区旅游的一个根据点。
我们从轻井泽地区的规划报告上看出，轻井泽的未来定位是整合长野县全域旅游的根据地，长野县的旅游内容也相当丰富，长野是饮食的宝库，葡萄酒、料理、管弦乐队和食材等都有很多，这是目前日本当局在全域旅游视角下对轻井泽町的最新定位。
浅间山麓的独特地貌，构建了轻井泽最重要的环境特色
轻井泽町是一个广阔的浅间山山麓地区，是一个自然丰富的高原地区，其山地占到了55%的比例，可供建设的住宅用地面积仅有15%。这里处于海拔约米的高原地带，落叶松和白桦树生长茂盛，自然环境宜人。年平均气温为7.8℃，比北海道札幌的平均气温（8.5℃）低。并且轻井泽夏季6、7、8三个月的平均温度只有25度左右，因此作为避暑地而闻名。
除了独特的气候环境，轻井泽的自然风光也是极其优美。在日本，这一代的自然风光成为了轻井泽风格的风光。
轻井泽云场池景区
轻井泽白线瀑布景区
轻井泽浅间山景区
因此，这里有森林、有高原的地貌、有火山景观、有清新的空气，构成了独特的地形地貌条件。在这个基础上，轻井泽修建了多个高尔夫球场、公园等，进一步完善了地区内的度假设施。
所以说，气候环境、自然风貌资源构成了轻井泽之所以成为度假区的重要条件。统计数据显示，日本人在这里购买房屋，平均夏季的居住时间达到23天。从本质上看，轻井泽是个度假目的地，而不是一个观光旅游目的地。
这点论断，从相关统计资料上可以证明。白天，轻井泽的人口数据为人，夜晚，轻井泽的人口数据人。白天人口只高出夜间人口17.8%。相比之下，单一的观光目的地，这种白天和夜晚的人口数据变化将是大幅的。
名人、奥运会、文艺流行，历经百年后，酝酿发酵了轻井泽度假模式
从年轻井泽被发现到现在，已经历了年的历史。
年，加拿大传教士肖恩为了逃避夏季闷热潮湿的东京，来到了海拔多米的轻井泽。凉爽舒适的轻井泽夏天，经过肖恩的推荐，很快就吸引了一批外国人到访。年，轻井泽开通铁路，更多的外国人选择来到这里避暑乘凉。
到了战后年，轻井泽是国际亲善文化观光的城市。制定轻井泽国际亲善文化观光都市建设法，其定位于健康、干净的城市、国际亲善的城市。
年的东京奥运会马术比赛和年的长野东京奥运会都在这里有项目进行，是世界唯一的一个冬季、夏季奥林匹克运动会均设有比赛场地的町。
年东京奥运会在轻井泽的马术比赛现场照片
年代，轻井泽创刊出版了《anan》、《non-no》两个时尚杂志，催生了新消费主义风潮进入小镇。这种杂志早期只在轻井泽发行，后期又传播到了东京。杂志所倡导的轻井泽的生活方式，即年轻人、充满诗情、风景独特的历史、文化、自然等的魅力，随着代表时尚潮流的年轻女性来访，轻井泽变成了日本的一个新兴的时尚策源中心。
进入年代，上信越高速公路（年）和长野新干线（年）的开通等，从轻井泽到东京的时间缩短为1小时10分。随着交通路网的完善，交通的便利性提高了。这带来了两大好处，第一是游客从东京和世界各地前来，其消费能力、频次、人数构成了可观的市场规模。通车第一年，轻井泽旅游流量比上一年大幅增长了50%。第二，高铁构成小镇可以到东京方面的上下班，于是新的定居者也开始出现了。
轻井泽町百年历史发展重大事件表
由此可见，作为百年历史的小镇，轻井泽的发展不仅需要独特而优秀的自然环境，这个自然环境正好对周边东京大都市构成了有功能性吸引力（避暑）。同时，便捷的交通设施也非常重要。
第三，这里能发展，丰富的人文资源也起到关键作用。无论是早期的著名传教士的开创者，还是天皇的倾心，以及两次重大的奥运会赛事的举办，包括后期发展出来的时尚文化，轻井泽浓郁的文化气质和高品位的地方特质，都是其对东京大都市构成吸引力的至关重要的因素。
2、经济数据解读轻井泽的总体现状
业内关于轻井泽的分析，多数局限于旅游点的介绍。但从专业的角度来看，我们需要各种经济数据的分析，才能系统了解整个轻井泽小镇的总体现状到底怎样？由此，我们展开了深入的调查，下面来看一组关于小镇的重要经济数据。
年产值亿的小镇，房地产仍然是支柱产业
通常意义上，判断一个小镇的经济活力，最重要的是经济总量指标和吸纳就业能力指标。同时一个小镇的产业结构特征也是非常重要的因素。
下面我们来看轻井泽的各类经济数据。
年的数据显示，轻井泽常住人口约户，人口19,人，其中大部分是日本人，外国人较少，只有人（中国人最多，有97人）。虽然轻井泽的常驻居民不及1万户，但小镇内的别墅物业总共达到多座。这和百年以来的度假圣地有关。多数人买了房子，并没有选择定居。因此，小镇的目前的全年空置率达到了50%。
针对这个问题，日本管理当局也在考虑相关管理措施。由于日本*府对居民征收了较高的房产税，所以很多别墅所有者也在积极拓展存量别墅物业的经济价值，以期望通过发展长租或者短期租赁市场，提高物业的收益，从而覆盖住较高的税收成本。从这个层面来看，小镇的经济活力除了度假地产之外，旅游观光设施的完备也是吸引游客前来，盘活地区物业价值的重要手段。
从当地居住人口的年龄结构来看，年日本全国的老龄化（65岁以上）率达到23%，轻井泽则达到25%。作为定位于养老和度假的小镇，日本当地相关管理机构预计，到年全国的老龄化率将达到36%，轻井泽达到44%。这是一个惊人的高比例数字。相信如果要达到如此数据，还需要配置更多的养老设施、度假设施配套系统。
从整个小镇的年产值经济数据来看，轻井泽町全年的总产值达到将近亿元，其中第一位是不动产业，第二位是不动产建设服务业，第三位是建筑业，第四位是批发零售业。
从小镇的就业人数来看，3%的人口从事第一产业、14%从事第二产业、83%从事第三产业。其中，在第三产业的就业人数中，酒店餐饮、批发零售业占据最大的门类，其次是建筑业和制造业和医疗服务业等。
轻井泽町就业数据分析报告
由于轻井泽町是观光地，产业附加价值的比例是第一产业占0.9%，第二次产业占8.6%，第三次产业占90.6%，第三产业的优势很大。然而，轻井泽町的第三产业主要是零售业、住宿、饮食服务业、劳动密集型、相对生产性低的产业。
值得注意的是，轻井泽的建设业一般在第二产业中相对的劳动生产性低，轻井泽町的建设业的劳动生产率大大超过了全国水平，提高了整个第二产业的劳动生产率。
由此可见，一个度假小镇的产业发展，第一产业所占比例一直会下降，未来增长主要还是靠旅游业劳动的相关第三产业。依靠发展第一产业农业来带动经济和就业，多数情况下并不现实。
我们再看旅游业的相关数据。年轻井泽町的全部观光人数达到万人，但存在这明显的季节性特征。其中夏季达到52%，冬季只有11%，其余是春秋两季。
轻井泽小镇的总体定位是国际级保健休养地
每个小镇都有自己中长期的长远规划，这个规划定位是整个小镇的发展愿景、发展主线和发展战略目标。我们查阅资料，发现日本管理当局对轻井泽的定位非常清晰，即：“独具轻井泽高原的自然和历史特征的国际级保健休养地”。它的小镇风貌特色是“丰富的自然环境和人与人共生的建设环境”。
全域旅游的布局，分开的多个小镇中心
作为一个全域范围达到平方公里的小镇，轻井泽的总体规划可以分成三个部分：第一部分是北侧的浅间山麓的自然山体保护部分；第二部分是中部和东南部的林间居住用地部分；第三部分是西南侧的农田部分。
其中，第二部分是整个轻井泽小镇的总体建设用地区域。在这个部分中，重点规划了两个小镇中心，一个是新干线站点周边的新轻井泽、旧轻井泽小镇中心，这个小镇中心的定位是整个区域的商业核心区。
除此之外，在西部片区的中轻井泽板块，有一个生活型的商业配套区，即生活中心核。因为早期铁路中轻井泽站和信浓追分站的各站周边，因此这里聚集了大量的居住建筑，这个生活中心核的配置，就提高了町民、别墅所有者和游客的便利性，形成作为地区生活据点的商业地。
轻井泽总体规划
3、轻井泽的未来
虽然已经发展了近百年的历史，但从长期来看，仍然存在一些重要问题。主要表现在一下三个方面：
第一，小镇从观光向停留型目的地转换，小镇如何与周边的全域旅游进行更好的融合，以扩大到地型观光和长期滞留客群的吸引力。
第二，游客的季节性特征仍然明显。冬季的基础设施仍然较弱，轻井泽仍然需要进一步解决该问题。
第三，轻井泽现存大规模空置的别墅，优秀的建筑在日本是别墅的宝库。当日本社会的高龄和少子化的倾向导致大量别墅控制，如何通过发展旅游来有效使用这些空置建筑，也是当前管理当局思考的问题。
4、轻井泽给中国小镇开发的十个重要经验
作为日本最著名的小镇，长达百年历史的轻井泽町的发展，有着多方面值得国内发展小镇借鉴的因素：
（1）并不是所有区域都适合做小镇。区位、交通和自然资源因素的是首要的外界条件，紧邻核心大城市几乎是所有小镇发展的必备条件。小镇如何与大城市的生产生活发生互补关系，是战略定位层面上需要考虑的问题。
（2）小镇的发展是个长期的历史过程。在小镇建设早期，除了基础设施建设之外，首要建立起相关的自治管理原则、环境保护条例、公约和基础保障措施，形成“人与自然共生”的发展理念，这才是长期发展根本之道。毕竟相比于大城市，小镇的美好和吸引力很大程度来在于环境资源的特质。
（3）外部交通设施、小镇内部的旅游小交通体系构建，是小镇发展的骨骼脉络，需要优先考虑、系统筹划。小镇的开发要与周边的全域旅游规划统筹结合，小镇扮演好其中的一个度假节点和功能节点。
（4）小镇中心的功能、体量、影响能级、主导产业种类、目标服务人群等是前期小镇顶层设计中需要率先明确的。
（5）度假型小镇的开发不适合大建各类高大上的主题公园、游乐场等大尺度的核心旅游吸引物，“景区小建筑的模式”也是一种非常好的发展模式。整体开发需要遵循“住区即景区”的原则，进行全域旅游开发、统筹筹划。轻井泽的观光、温泉、高尔夫、滑雪、教堂、美术馆等各类产业资源分布在小镇不同位置，带动了小镇总体的产业盘活，也有利于分流和平衡不同产业需求的客群群体。
（6）仅发展第一产业农业解决不了地区产业发展的根本问题，解决不了农民转型就业问题。发展旅游、康养相关的服务业才是带动就业的根本之道。
（7）房地产业是所有小镇开发的核心支柱产业，小镇物业的空置率问题是必然存在的，即使发达如日本，也解决不了这个问题。即使房屋有空置，不一定说明一定要限制发展房地产。空置的物业可以用共享别墅和分时租赁的等共享经济的方式再利用，业主投资后委托相关专业管理公司进行管理。关键是有序控制好房地产开发的节奏、质量与产业落地的节奏。
（8）为了保持小镇的高水准整体风貌，小镇相关总体规划要有序、完善、细致，建设标准和管理措施一定要严格。
（9）发展文化艺术产业，引进大型的活动事件，是增强小镇品牌知名度的关键举措。这点需要从早期就高度重视。强化区域品牌概念，集中精力营造小镇自身的品牌特色。美术馆、艺术馆、设计师店等具备文化艺术和审美功能的产业综合体，在中国当下急缺。换句话说，中国国民的审美水准急需提高。回归自然的小镇是解决中国审美实践问题的最佳土壤。同样的，发展婚庆产业是轻井泽的一棋妙招。婚庆产业需求基数大、带动的仪式、餐饮、文创、酒店、旅游等相关产业链非常长，消费能力强，很好带动了小镇全产业的发展。
（10）引进高水平的开发主体，进行系统化的开发，是小镇高水平建设的必要条件。轻井泽重点引进了西武和星野两大财团，分包了两大板块进行系统板块，至今该两大板块的酒店及度假功能和产品水准都堪称世界级。
(来源:大地风景)