上海工业用地转性开闸 欲破建设用地天花板
"目前工业用地价格整体还比较低，土地改变用途后补缴至工业地价的1.5倍，再加上容积率的提高，对企业是有较大激励作用的。"
日前，上海市出台的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》(下称《实施办法》)，让部分苦等该*策落地的开发商喜出望外。
《实施办法》规定，上海对存量工业用地将主要采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等实施路径，并已为此制订了一系列引导及鼓励*策。比如，关于区域整体转型开发，除*府土地收储后整体开发建设外，还允许单一主体或联合开发体采取存量补地价方式自行开发。
"我们等待这一天已经等了三年。"在上海闵行区拥有一幅工业用地的开发商李明对《第一财经》称，"我们项目其实已经动工了，建的就是类写字楼，但性质是工业用地。我们当初拿地的想法就是等转性，如果不能转就放着，转性就肯定赚到了。"
值得一提的是，考虑到工业用地转性的诸多条件，李明有可能也只是空欢喜一场。
"对通过盘活存量土地、真正实施产业转型升级的企业，我们将坚决鼓励、支持；对欲借盘活之名进行炒地、炒房的，我们将坚决防范、遏制，以确保有限的产业用地资源更好地用于经济转型升级。"上海市规划国土资源局相关负责人对媒体表示。
"近期，我们正在仔细研究文件的细节，也在咨询一些*府部门和其他开发商。"李明认为，自己虽然有炒地、炒房的动机，但只要*府开了这个口子，就有希望。
对于补缴地价的标准，《实施办法》规定，转型为研发总部产业项目类用地的市场评估地价，外环线以外地区不低于相同地块工业用途基准地价的150%，外环线以内地区则一般不低于相同地段办公用途基准地价的70%；转型为研发总部通用类的，市场评估地价不低于相同地段办公用途基准地价的70%。此外，符合相关条件的研发总部类用地，最高容积率可以达到4。
"目前工业用地价格整体还比较低，土地改变用途后补缴至工业地价的1.5倍，再加上容积率的提高，对企业是有较大激励作用的。"一位不愿具名的业内人士认为，这一规定事实上也为相关部门提供了寻租的空间，要想真正遏制炒地、炒房，还需加强制度建设。
其实，考虑到上海人多地少的现实，上海出台工业用地的转性办法确实只是时间早晚的问题。
今年初，上海市规划和国土资源管理局*组书记、局长庄少勤曾撰文称，在用地总量上，上海市现状建设用地已接近国务院批准的《上海市土地利用总体规划》2020年的规划目标，若按照以往的新增建设用地增长速度，将提前突破建设用地的"天花板"。因此，"增效"和"减量"成为上海土地管理的两大主题词。
获悉，这一新规或将首先在上海自由贸易区内实现突破。4月22日，上海自贸区管委会相关负责人在上海市*府新闻发布会上说，上海自贸区土地面临二次开发的问题。上海自贸区土地拍卖相关人士也透露，自贸区土地流转试行工作在加速推进，土地所有者在补缴差价后，可选择将工业用地流转为具有工业用地、商业用地与办公用地三种属性的综合用地。
事实上，去年下半年，就有仲量联行等多家大型中介人士对称，自贸区内工业用地转性势在必行，实现突破只是时间问题。当时，一家在自贸区内拥有工业用地的开发商也告诉，他们正在积极申请土地转性。
德佑地产研究总监陆骑麟对《第一财经》称，土地性质转变补缴地价款肯定划算，现在很多工业用地基准地价相对较低，开发商补少量的钱就可以获得较好的收益；另外，自贸区内商业用地和办公用地供应稀缺，无论是租金还是售价都较自贸区挂牌前翻了两到三倍。
"至于对整个土地市场的影响，要看土地流转进一步推广的情况，区域内综合用地的增加本身会使得外围区域的土地出让难度加大；而对区域内的工业用地而言，土地流转会进一步推动地价上涨，不过区域内综合用地的增加相对也会平抑上涨的地价。" 陆骑麟称。